Optimierter Gebäudebetrieb beim Shoppingcenter dodenhof

von Jennifer Meyer

Wie lassen sich riesige Gebäudekomplexe klimafreundlicher betreiben – ohne den Komfort zu mindern und ohne hohe Umbaukosten? dodenhof, das größte Shoppingcenter Norddeutschlands, zeigt, wie intelligente Steuerung, Mut zur Innovation und ein klarer Fokus auf Nachhaltigkeit Hand in Hand gehen können.

Shoppingcenter gehören zu den energieintensivsten Gebäuden unserer Zeit. Klimatisierung, Beleuchtung, Rolltreppen und Belüftungssysteme laufen oft rund um die Uhr – eine logistische Meisterleistung, aber auch ein enormer Verbrauch von Ressourcen. In Zeiten steigender Energiekosten und wachsender Anforderungen an nachhaltiges Wirtschaften stellt sich für Betreibende großer Einzelhandelsflächen zunehmend eine drängende Frage: Wie lässt sich der Gebäudebetrieb effizienter, klimaschonender und zugleich wirtschaftlich tragfähig gestalten?

Bei dodenhof in Posthausen, dem größten Shoppingcenter Norddeutschlands, fiel die Antwort früh auf eine intelligente Steuerung des gesamten Systems. Guido Thome, Bereichsleiter Baumanagement & Facilitymanagement bei dodenhof, erinnert sich: „Der Anstoß, den Gebäudebetrieb intelligenter zu steuern, war vor allem durch die steigenden Energiekosten sowie durch interne und externe Anforderungen an Nachhaltigkeit und Dekarbonisierung motiviert.“ 2023 stieß er auf eine Technologie von Recogizer und dem langjährigen Partner Kieback&Peter, die vorhandene Gebäudetechnik nicht ersetzt, sondern um eine KI-gestützte prädiktive Regelung erweitert. Also eine Steuerung, die mithilfe von Daten vorausschauend plant und den Betrieb laufend so anpasst, dass Energie gespart und der Komfort im Gebäude erhalten bleibt.

Die Entscheidung fiel leicht: Mit einer Fläche von rund 125.000 Quadratmetern Verkaufs- und Erlebniswelt wird Nachhaltigkeit für dodenhof nicht nur zur ethischen, sondern zur unternehmerischen Notwendigkeit. „Sie bietet die Möglichkeit, unsere bisherigen Bemühungen zur Energieeinsparung gezielter und professioneller weiterzuentwickeln“, sagt Thome.

Bereits im zweiten Betriebsjahr wird der Return on Investment erreicht. Die Bilanz überzeugt: Rund acht Millionen Kilowattstunden Energie sollen im fünften Betriebsjahr eingespart werden – eine Reduktion von etwa 1.700 Tonnen CO₂. „Diese Werte zeigen eindrucksvoll, welches Potenzial in der intelligenten Steuerung unseres Gebäudebetriebs liegt – sowohl in ökologischer als auch in wirtschaftlicher Hinsicht“, betont Thome.

Die technische Grundlage bildet eine KI-gestützte prädiktive Regelung, die den Betrieb der technischen Gebäudeausrüstung optimiert. Daten wie Wetterprognosen, Gebäudenutzung und historische Verbrauchsmuster fließen kontinuierlich ein. Die KI passt die Regelung dynamisch, also in Echtzeit an neue Bedingungen an. „Der Energieverbrauch wird reduziert, ohne den Komfort für Besuchende und Beschäftigte zu beeinträchtigen“, erläutert Thome. „Gleichzeitig sorgt die KI für eine optimale Regelung von Raumtemperatur und Luftqualität.“

Ein großer Vorteil: Der Eingriff in bestehende Systeme war minimal. Die KI agiert als übergeordnete Schicht über der vorhandenen Gebäudeautomation. Sollte es notwendig werden, bleibt die ursprüngliche Technik als Rückfallebene erhalten. „Der Eingriff in die bestehenden Systeme war minimal und die Einführung der KI-basierten Optimierung konnte ohne größere Umbauten erfolgen“, so Thome.

Trotz der intelligenten Steuerung bleibt der Mensch zentral. Die Kontrolle über das System liegt weiterhin bei den Betriebsverantwortlichen, auch wenn manuelle Eingriffe bislang nicht notwendig waren. „Das System arbeitet sehr zuverlässig und entlastet uns von vielen Routineaufgaben“, berichtet Thome. Beschäftigte des Facility-Management gewinnen so Freiraum für strategische Aufgaben: Analysen, Optimierungen und langfristige Effizienzsteigerungen rücken stärker in den Fokus.

Die Einführung verlief nahezu reibungslos. Skepsis unter den Mitarbeitenden? Fehlanzeige. „Die Akzeptanz bei den Mitarbeitenden ist sehr hoch“, sagt Thome. Und auch die Lernkurve des Systems überrascht positiv. Kleine Veränderungen bei Außentemperaturen oder Besucherströmen, deren Einfluss man zuvor nur vermutete, wurden durch die KI-Analysen sichtbar und konnten präziser gesteuert werden.

Langfristig plant dodenhof noch weiterzugehen. Bereits heute wurden rund 8.000 Quadratmeter Dachfläche mit Photovoltaik ausgestattet. Künftig sollen etwa zehn Hektar an Freiflächen folgen. „Die Vision eines klimaneutralen dodenhof ist für uns als regional verwurzeltes Handelsunternehmen mit großer Verantwortung gegenüber Kundinnen und Kunden, Mitarbeitenden und der Umwelt ein klarer Ansporn“, erklärt Thome.

Was andere Shoppingcenter von dodenhof lernen können? „Dass die größte Wirkung durch eine Kombination aus technologischer Innovation und kontinuierlicher Optimierung erzielt wird“, so Thome. Die Einführung einer prädiktiven Regelung sei kein einmaliges Projekt, sondern ein dynamischer Prozess, der stetige Weiterentwicklung verlange.

dodenhof zeigt, wie ein traditionsreiches Handelsunternehmen durch intelligenten Gebäudebetrieb Verantwortung übernimmt – und damit beweist, dass Zukunftsfähigkeit so viel mehr sein kann als ein Schlagwort.